NIERUCHOMOŚCI, A KORONAWIRUS W POLSCE.
Jestem zszokowany obecną sytuacją w Polsce, myślę, że nie ja jeden. Dalej wiele kwestii po prostu nie mieści mi się w głowie! Chodzi o koronawirus panujący w Polsce. Wielokrotnie słyszeliśmy przecież wszyscy na przestrzeni lat o różnych panujących wirusach. AH1N1, Świńska Grypa, Ebola itd. Jednak zawsze dla mnie były to jedynie wiadomości z innej części świata, coś co zdarzyć się u nas pewnie nie zdarzy. Jak bardzo myliliśmy się wszyscy. Aktualnie (14.03.2020) panuje PANDEMIA, czyli epidemia na masową (międzynarodową) skalę. Nie jesteśmy ani przyzwyczajeni, ani nie traktujemy tej kwestii w pełni poważnie. Dalej, gdy o tym myślę, spodziewam się, że 2-3 tygodnie, a najpóźniej jak się zrobi cieplej, wszystko minie i szybko zapomnimy.
Jestem przekonany, że panujący wirus wywoła mnóstwo szkód w gospodarce Światowej, Europejskiej, Polskiej i lokalnej – dotknie każdego z nas w taki czy inny sposób.
Kilka tygodni temu podczas regularnego spotkania Grupy BNI Connectors, której aktualnie jestem Prezesem pierwszy raz zetknąłem się z sytuacją, gdzie kilkoro przedsiębiorców wypowiedziało następujące słowa „mamy zamówienia, ale nie mamy towaru, bo w Chinach panuje wirus”. Taka sytuacja, podpisane kontrakty w wielu przedsiębiorstwach mogą najprościej rzecz ujmując, doprowadzić na skraj bankructwa. To przykre, jednak pomyśl jak może wyglądać nasz świat, czy choćby Polska, gdy zbankrutuje ileś gałęzi gospodarki!? Czy będziemy mogli liczyć na rząd? Wątpię.
Giełdy lecą na łeb na szyję, dlaczego? To proste – głównie ze strachu! Z wycofywania się kapitału. Ponieważ inwestorzy wyciągają pieniądze stamtąd i lokują gdzie indziej – choćby trzymając na wszelki wypadek w skarpecie.
Wiele osób komunikuje, że właśnie zaczął się ogólnoświatowy kryzys i że „przecież od dawna się o tym mówi i teraz optymiści zapłacą”. Cóż, uważam, że to mocno tendencyjne stwierdzenie. Przede wszystkim w Stanach Zjednoczonych giełda od wielu lat była przewartościowana. Amerykanie mają też drogie aktywa i wysokie koszty pracy. Stąd wirus, nie wirus – to była kwestia czasu – tutaj się zgadzam. Oczywiście wirus był/jest iskrą i na pewno do tych spadków też się przyczynił. Giełda ma to do siebie, że nie pokazuje aktualnej wartości, tylko POSTRZEGANĄ wartość przez zaangażowanych na niej inwestorów.
GIEŁDA
Polska giełda w przeciwieństwie do amerykańskiej jest skrajnie tania, wręcz najtańsza na świecie. Jak to najtańsza? Tak, jest tańsza niż suma aktywów zebranych przez przedsiębiorstwa! Co to oznacza? To oznacza, że jest to sytuacja nienormalna, zupełnie jakby ani know how, ani wartości znaków towarowych, ani wartość którą dają społeczeństwu te firmy NIE ISTNIAŁA!
Polska giełda tania była przed spadkami, teraz spadła „z kości na ości”. Czy to znaczy, że należy od razu kupować? Czy jeszcze spadnie w dół? Nie wydaję żadnych rekomendacji, ba mało tego, twoje pieniądze, to twoje pieniądze – sam decyduj. Zwracam jedynie uwagę, że jest to wyjątkowy czas. Słowo „kryzys” w języku chińskim „weiji” składa się z dwóch znaków; pierwszy – niebezpieczeństwo lub zagrożenie, a drugi – początek nowej drogi lub szansa. Chciałbym, żebyś w trakcie czytania artykułu miał to w głowie.
Po pierwsze na rynkach panują skrajne emocje, po drugie NIKT nie wie jak, ani kiedy się to skończy. Łatwo chyba przewidywać, że jeśli szybko, to wiele gospodarek, w tym nasza, może się łatwo z tego wygrzebać. Jeśli znów taka sytuacja będzie trwała długo, konsekwencja na ogólnoświatową skalę mogą być katastrofalne. Co się na pewno zmieni, to świat się zmieni. Wiele biznesów w krótkim czasie będzie zdalnych. Biura, urzędy (choć te na pewno wolniej) , praca, konferencje, spotkania, szkolenia, uczelnie, szkoły na każdym – będzie online i to szybko! Nie twierdzę, że od razu, ani że od „jutra wszyscy”, ale zdecydowanie trend idący w tym kierunku mocno przyspieszy. Sam już się zastanawiam JAK CZĘŚĆ RZECZY po prostu zacząć robić tylko zdalnie.
NIERUCHOMOŚCI
A gdzie są tym wszystkim nieruchomości? Cóż, podstawą, fundamentem (nie siłą napędową, żeby ktoś mnie mylnie nie zrozumiał) jest rynek nieruchomości. Musimy gdzieś mieszkać. Mieszkamy we własnym lub wynajmowanym. Zastanów się czy znasz kogoś kto:
- nie posiada nieruchomości lub
- nie będzie posiadał praw do nieruchomości (typu spadek, darowizna) lub
- nie wynajmuje lub
- nie mieszka w jakiejś nieruchomości
W zasadzie każde miejsce na świecie jest jakąś nieruchomością (grunt też), chodzi mi jednak o nieruchomość lokalową, miejsca przebywania, zamieszkania itd. Poważnie czy znasz kogoś takiego?
Właśnie! Każdy z nas używa i korzysta na co dzień z nieruchomości. Pracujemy, oszczędzamy, bierzemy na nie kredyty na 20-30 lat i spłacamy do emerytury. Wirus panujący na rynku przez stosunkowo krótki czas nie zniszczy wartości, którą kumulujemy przez lata. Owszem, zdarzyło się to w Stanach Zjednoczonych, ale przypominam, że tam w okresie ogromnej hossy dawano nawet kredyty na psa!
Kiedy rynek nieruchomości jest rozpędzony, jest jak żelazna olbrzymia lokomotywa – to potężna siła. Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach jest niezwykle modny. Jest mnóstwo powodów do tego. Choćby masowy dodruk pieniądza przez Rząd (czyli PRAWDZIWA WIELKOŚĆ INFLACJI,sprawdź M3 https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/m3.html), a konsekwencją są rekordowo niskie stopy procentowe, a dalej odsetki na lokatach dramatycznie niskie, do tego oficjalna inflacja zawsze jest niższa niż wielkość dodruku pieniądza. W takiej sytuacji akcja kredytowa banków rozrasta się do olbrzymich rozmiarów i to dalej napędza nie tylko gospodarkę, ale także w znacznej mierze nieruchomości.
Kolejnym powodem są szkolenia. Aktualnie mamy pokolenie inwestorów i deweloperów. Dlaczego tak mówię? Ponieważ w poprzednim ustroju ta grupa społeczna została zupełnie wyeliminowana, dziś się odradza i mocno i prężnie rozwija. W kolejnym artykule napiszę więcej o demografii i jej wpływie na wzrost wartości nieruchomości oraz właśnie na wyjaśnienie dokładniej tezy „pokolenie inwestorów i deweloperów”.
Następnym powodem jest niska cena nieruchomości. Tak – NISKA. Świadczą o tym relacje minimalnych wynagrodzeń do cen zakupów nieruchomości. Owszem, nominalnie ceny są wysokie, rekordowo wysokie. Jeśli jednak zrozumiesz, że bierze się to stąd, że mamy ogromny dodruk pieniędzy przez ostatnie lata, to najpewniej zgodzisz się ze mną, że złotówka dziś nie jest równa złotówce sprzed 10 lat. Wtedy było to więcej niż dziś – właśnie przez dodruk (psucie wartości) pieniądza. Dodruk faworyzuje pożyczkobiorców, pomaga tym, którzy w pierwszej fali z niego korzystają, kosztem tych, którzy korzystają na końcu. Stąd wniosek, że NIE MA W POLSCE BAŃKI na rynku nieruchomości.
Aktywa w Polsce są tanie – na giełdzie, cena pracy jest niższa niż za zachodnią granicą i także ceny nieruchomości i nominalnie i w porównaniu do zarobków Polaków na przestrzeni lat. Co zatem dalej będzie z rynkiem nieruchomości w obliczu epidemii wirusa?
Tutaj sprawa jest niezwykle delikatna. Po pierwsze akcja kredytowa będzie ukrócona, choćby w części. Część klientów wycofa się z zakupów nieruchomości – na wszelki wypadek, tak jest bezpieczniej. Musimy teraz siedzieć w domu, to się bezpośrednio przełoży na mniejszą ilość transakcji kupna-sprzedaży. Na ograniczenie wynajmowania lokali mieszkalnych i biurowych przynajmniej w aktualnym czasie.
Strach i panika ma to do siebie, że tak jak wirus się szybko rozprzestrzenia. Różnica jest taka, że dla gospodarki może być znacznie bardziej niebezpieczna. Nieruchomości są powiązane z innymi aktywami – z giełdą i ze złotem oraz z rynkiem stali.
Po pierwsze jest dodatnia korelacja (czyli bezpośredni związek) z wielkością indeksu giełdowego i nieruchomości. Nieruchomości mają do 6 miesięcy buforu. Czy będzie tak w tym przypadku? To zależy JAK będzie z tym wirusem. Jeśli będzie dłużej panował na naszych ziemiach – to na pewno będzie to znacznie szybciej.
Druga sprawa, kiedyś podczas spotkań BNI miałem okazję rozmawiać z ogromnym producentem hal stalowych. Informował mnie wtedy, że programy dofinansowań się kończą, spadnie liczba zamówień. Zdziwiłem się, że jest korelacja pomiędzy tymi rynkami. Okazuje się jednak, że nieruchomości napędzają ceny stali (https://biznes.interia.pl/gospodarka/news-puls-biznesu-nieruchomosci-napedzaja-ceny-stali,nId,4270295), a cena stali może napędzać lub ograniczać nieruchomości. Proste, prawda? Jest mnóstwo powiązań, z których nie zdajemy sobie sprawy.
ZŁOTO
Kolejna kwestia ZŁOTO. Super drogie złoto jest wyznacznikiem zbliżających się spadków na nieruchomościach. Złoto kosztuje średnio tyle ile połowa minimalnego wynagrodzenia (w Polsce od lat oscyluje w granicach 42-45% MW), a to wynosi aktualnie 2650 złotych. Jeśli przemnożymy to przez 2,25x wyjdzie nam 5962,5 złotych. Znów od 2021 roku Rząd zapowiada, że MW będzie wynosiło 3000 złotych, więc odpowiedni kanał ceny złota powinien oscylować w granicach 6750 złotych.
Stąd wniosek, że aktywa typu złoto i nieruchomości wyceniane są realnie.
Tylko ten wykres pokazuje STRACH, a wiele osób spodziewało się, że to będzie SAFE HEAVEN, czyli bezpieczna przystań dla majątku.
PODSUMOWANIE
Wróćmy jednak do „bańki”, wirusa, kryzysu. Spodziewam się spadków cen nieruchomości w szybkim czasie. Na jak długo? Nie wiem, uważam, że najprawdopodobniej, wirus szybko minie, przestawimy się do nowych warunków (online) i dostosujemy, a spadki cen aktywów to silny sygnał kupna, choć najpewniej tylko dla wytrawnych inwestorów, bo dla wielu ludzi strach kupić. Spadek popytowo-podażowy wtedy minie i ceny nieruchomości powinny wrócić do „normalności”, jeśli wcześniej giełda wróci do normalności. Piszę tak, ponieważ NIE-RUCHOMOŚCI nawet z racji swojej nazwy szybkie nie są. Namawiam Cię zatem do ostrożnego i uważnego działania. Zawsze taka zmienność i niepewność to ogromna szansa i zagrożenie zarazem.
Robert Jarczyński – inwestor, szkoleniowec, autor, rentier.
