Najtrudniejszy sezon w życiu 

 

 

Sezon 2020/2021 zapowiada się na najtrudniejszy do tej pory. Jest to mój 9 sezon, w którym zajmuję się zawodowo wynajmowaniem mieszkań i zarządzaniem nimi, aby skutecznie zapewnić stabilne dochody swojej rodzinie i też od jakiegoś czasu inwestorom, którzy z nami współpracują. 

Każdy sezon był inny, czasy, choć to krótki horyzont, bardzo się zmieniły i co rok było inaczej. Trzeba się było do tego dostosować. Początkowo zaczynałem wynajmować w drugiej połowie września i wszystko schodziło na pniu. Nie było konkurencji, nie było wymagań, a alternatywą były mieszkania babcine – tzw. babciastyle. 

Dzisiaj wygląda to zgoła inaczej. Po pierwsze rynek napchany jest inwestorami, którzy przebijają się coraz lepiej wyposażonymi mieszkaniami i wyższym standardem. Polacy masowo odkryli życie z najmu, poza tym odsetki w bankach są na najniższych poziomach w historii, stąd ogromne zainteresowanie mieszkaniami na wynajem. 

Jako profesjonalna firma i jako masowy inwestor – nie przejmuję się amatorami, oni zawsze mają niższe stopy zwrotu niż ktoś taki jak ja. Poza tym popełnią masę błędów, pustostanów więcej, nie umieją odpowiednio selekcjonować najemców, przez co wpadają w liczne kłopoty i nieprzyjemności. Oczywiście nie wszyscy, część sobie radzi i sobie poradzi – choćby dlatego, że wielu najemców to porządni i uczciwi ludzie. Jednak w ciągu najbliższych lat 30-50% właścicieli mieszkań na wynajem, którzy póki co zajmują się najmem sami – przekaże swoje mieszkania do profesjonalnych firm zajmujących się najmem.  

Ale póki co mamy szczyt ilośći takich osób w historii, raz przez zakupy, których niedawno dokonali, dwa przez stosunkowo (do zarobków) tanie mieszkania, trzy z racji krótkiego stażu jeszcze się nie zniechęcili. 

Przejdźmy teraz do najważniejszego – COVID-19 i zachowania rządów. Wiele osób podnosi głos, że to fałszywa pandemia. Nie zmienia to faktu, że włodarze na całym świecie ograniczają sporo aktywności ludzi. W dniu, w którym piszę te słowa (20.08.2020) jeszcze nie wiadomo jak będzie wyglądał powrót dzieci do szkoły. Nie wiadomo do końca też jak będzie wyglądał powrót na uczelnię studentów. Chociaż mamy dobrą ofertę, same rewelacyjne lokalizacje, to z racji konkurencji (jej ilości) oraz ograniczeń, które są narzucane, a także strachu i niepewności, w której tkwi wiele tysięcy osób młodych wybierających się na studia lub migrujących do większego miasta za pracą, najem idzie najsłabiej do tej pory. Najmniej jest telefonów, najmniej zainteresowanych, najmniej zapytań,….a mieszkań do wynajęcia NAJWIĘCEJ w historii!!! Dzieje się tak nie tylko w Łodzi, gdzie mieszkam, ale wszędzie w Polsce. Najem studencki dogorywa, a większość studentów mieszka w mieszkaniach podzielonych na pokoje – TO KONIEC pewnej ery – KONIEC NAJMU NA POKOJE, jaki do tej pory znaliśmy i widać to w takiej sytuacji (nie znaczy to, że w ogóle ten rodzaj najmu się skończy, pewna dochodowość, wiara w jakość i ponadczasowość, zyskowność spadnie)Nie wiem co przyniesie wrzesień, liczymy na otwarcie uczelni i racjonalne myślenie polityków oraz ludzi w Polsce. Niestety scenariusze mogą być bardzo negatywne. Pierwszy raz wiele firm będzie musiało walczyć  o najemcę jeśli nie WALCZYĆ O PRZETRWANIE. 
Kawalerki się wynajmują, apartamenty też, ale pokoje na wynajem stoją! Myślę, że to ostatni sezon, w którym inwestorzy poważnie będą traktowali najem na pokoje. To umierająca forma najmu, najsłabsze ogniowo, co zresztą widać. 

Istnieje jednak światełko w tunelu. Po pierwsze wrzesień może okazać się najintensywniejszym miesiącem w historii. Twierdzę tak z racji odkładanych najmów przez wielu ludzi przez czerwiec, lipiec i sierpień. Wpłynie to na podniesienie cen – popyt ogromny, inflacja duża za pasem. 

Po drugie nawet, jeśli wrzesień nie będzie taki, jakim go obstawiam i tak któryś z kolejnych miesięcy, w którym jednak pandemia zostanie odwołana/wycofana/okiełznana może przywrócić całą sytuację do normalności. Co spowoduje spadek zarobków u wielu inwestorów, ale na szczęście w dość krótkim przedziale czasowym. Stąd jest niezwykle ważne, aby mieć odpowiedni bufor finansowy – czego wielu nie ma. Poza tym bezpieczną strategię, która pozwoli się obronić oraz dobrej jakości mieszkania (dobrą ofertę, jakość), które będą po prostu atrakcyjne dla najemców. 

Pomyślmy z drugiej strony. Wyobraźmy sobie, że jednak uczelnie będą prowadziły zajęcia tylko zdalnie i 90% studentów, jeśli już nie mieszka w dużym mieście, to po prostu NIE PRZYJEDZIE i zostanie u siebie w domu (w założeniu w mniejszej miejscowości). Przyjmijmy, że takie miasto jak Łódź zubożeje o 50.000 mieszkańców, gdzie każdy średnio w ciągu miesiąca zostawia w mieście w postaci czynszu, opłat za jedzenie, wyjścia do pubów, wszelkich wydatków na transport, czy rozrywkę – około 2000 złotych (w Warszawie pewnie bliżej 3000 złotych). To kwota sięgająca 100 milionów złotych miesięcznie, czyli miliard dwieście milionów rocznie… 

Czy to nie oznacza po prostu fali bankructw? Restauracji, pubów, sklepików osiedlowych, ale też firm zajmujących się podnajmem, właścicieli mieszkań, które zostaną puste (choć Ci ostatni pewnie będą w najlepszej sytuacji). Pytanie czy miasta mogą sobie pozwolić na to, aby taka rzesza ludzi NIE PRZYJECHAŁA  do miast? Inaczej jest kiedy w ciągu 10 lat ubywa 20.000 mieszkańców, a inaczej będzie to widoczne kiedy stanie się to w ciągu kilku miesięcy.  Wątpię, aby którekolwiek miasto średniej wielkości w Europie było stać na taką sytuację i konsekwencje byłyby zbyt poważne. 

Przewiń do góry