Łatwo jest inwestować w nieruchomości jak masz dużo pieniędzy – część 2: Pieniądze innych ludzi

Aby móc rozwinąć w pełni umiejętności inwestycyjne, trzeba nauczyć się korzystać z pieniędzy innych ludzi (PIL bądź OPM – other people money).

„Kiedy inwestowałem swoje pieniądze, zarabiałem dobre pieniądze. Kiedy zacząłem używać pieniędzy innych ludzi, zacząłem zarabiać naprawdę wielkie pieniądze” – znajomy inwestor w nieruchomości (chce pozostać anonimowy; osoba publiczna).

To nie jest łatwe, ani prawnie, ani mentalnie. Nie jest też łatwo sprawić, żeby inni ludzie zaufali nam na tyle, żeby byli skłonni pożyczyć nam pieniądze.
Zacznijmy od ograniczeń mentalnych. Sam od początku inwestowałem jedynie swoje pieniądze. Pochodziły one z moich oszczędności, te zarabia się długo i wcale nie jest łatwo uzbierać na zakup nieruchomości. W końcu to ogromne kwoty.

Tak naprawdę nie ma różnicy między tym czy inwestujesz swoje pieniądze, czy pieniądze pożyczone, czyli takie, które musisz oddać. Różnica polega jednak na odpowiedzialności względem kogoś oraz na koszcie pieniądza, który ponosimy. Tylko kiedy korzystamy z własnych pieniędzy nie czujemy ich kosztu, nie będziemy musieli nikomu zapłacić, po prostu nie uzyskujemy dodatkowego wpływu z naszego kapitału.
A to czego się można obawiać, to co się stanie, gdy inwestycja nie wyjdzie, przedłuży się, nie będzie wystarczająco rentowna, aby oddać pożyczkę, czy kredyt? To nie będzie przyjemne, ale będzie dość proste. Jeśli przy pożyczce dałeś zabezpieczenie, stracisz je. Ewentualnie wierzyciel będzie chciał Cię jakoś zwindykować. Zaznaczam, że to nie jest takie z automatu. Jeśli masz dobre portfolio, dobry ‘track record’ i jeszcze wypracowane relacje, sprawy będą się miał zgoła inaczej. Można na wiele sposobów dogadać się z pożyczającym, wynagrodzić mu coś dodatkowo, poprosić o cierpliwość, zrollować pożyczkę (czyli pożyczyć od kogoś innego, żeby spłacić aktualnego pożyczkodawcę).

Inwestycje w nieruchomości należą do najbardziej stabilnych i bezpiecznych oraz najbardziej przewidywalnych. Stąd ryzyko jest najmniejsze ze wszelkich rodzajów inwestowania. Zatem strach przed pożyczaniem, jest przede wszystkim blokadą mentalną. Rozwiązaniem jest wprowadzenie logiki, choć to niełatwe, aby móc odnieść się do swoich obaw i je po prostu zweryfikować bądź dopytać bardziej zaawansowanych inwestorów o to, jakie mają w danej kwestii zdanie.
Należy też zaznaczyć, że rozmawiając z osobami spoza kręgu inwestorów, gdy usłyszą, że „masz długi”, zwłaszcza jeśli chodzi o najbliższą rodzinę, może zacząć się batalia o uratowanie Ciebie przed długami i aby odwieść Cię od tych działań i pomysłów, które prowadzą do zadłużania się. To oczywiście bardzo chwalebne postępowanie, ale również wynikające z niezrozumienia mechanizmów, którymi rządzą się nieruchomości.

Drugą kwestią jest kwestia prawna. Same pożyczki mogą ograniczyć się do pożyczek prywatnych. Wtedy ustalacie terminy , oprocentowanie, podpisujecie umowę, zgłaszacie do Urzędu Skarbowego, płacicie 0,5% PCC. Można także organizować pożyczki do spółki, jeśli pożycza udziałowiec spółki, taka pożyczka zwolniona jest z PCC. Można organizować takie transakcje w formie współinwestowania, czyli inwestor kapitałowy kupuje na siebie, uzyskuje większy zysk, ale ryzyko niepowodzenia przejmuje w dużym stopniu. Równocześnie taka forma jest bardzo bezpieczna, bo pieniądze nigdy od niego nie wypłynęły. Stąd nigdy nie będzie problemów z windykacją należności.
Im bardziej zaawansowany inwestor, tym częściej, łatwiej i taniej korzysta z PIL (pieniędzy innych ludzi). Deweloperzy w zdecydowanej większości korzystają z kapitału obcego. Tylko mali i początkujący bądź skrajnie asekuracyjni inwestorzy korzystają jedynie z kapitału własnego.
Jeśli chcesz rozwinąć się na rynku nieruchomości jako inwestor naucz się korzystać z kapitału innych ludzi. Jeśli jesteś skuteczny, masz wiedzę i doświadczenie, szybko zauważysz, że Twoje możliwości są znacznie większe niż kapitał, którym dysponujesz.

Czasem ubolewam, że nie mam więcej kapitału na inwestycje. Prawda jest jednak taka, że gdybym miał kapitał, szybko bym go w prosty sposób wykorzystał. Mój największy rozwój, mimo że nie do końca przyjemny, związany jest z sytuacjami, gdy pojawiały się inwestycje, a ja żeby je ruszyć, potrzebowałem znaleźć finansowanie obce. Wtedy włączała się kreatywność, determinacja, motywacja.

Szybko też zrozumiesz, że elementami każdej inwestycji są określone części:
1. Dostarczenie/stworzenie okazji
2. Kapitał
3. Przeprowadzenie inwestycji
4. Sprzedaż lub zarządzanie

Na każdym z tych etapów jest potrzebny nieco inny rodzaj wiedzy. Początkowo robisz wszystko sam, im dalej, im wyżej, im skala jest większa, tym bardziej umiesz rozróżnić, w którym elemencie Ty powinieneś uczestniczyć aktywnie, który wyoutsourcować, a za który zapłacić za możliwość korzystania – patrz, np. kapitał.

Przewiń do góry